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Ricostruzione realistica di cosa sono e di cosa è accaduto poi Quelli che non sono in grado di dare delle garanzie possono accendere un mutuo ad un tasso molto alto, spesso proibitivo, perché la banca non può rivalersi in caso di insolvenza, congelando parte del loro reddito o patrimonio. Non avendo garanzia, il rischio sale e così il tasso richiesto. Il tasso per la clientela rischiosa è chiamato “sub prime”, un tasso che sta sotto quello per la clientela primaria, i benestanti, detto “prime”. I mutui immobiliari “sub prime” saranno quindi richiesti da chi non ha un reddito o un patrimonio. I mutui sub prime sono per i poveri.
Il mercato potenziale dei mutuatari poveri esiste fin dalla notte dei tempi, ma come farlo diventare effettivo? Esso non si sviluppa, se i tassi sono proibitivi. La finanza ha inventato tempo fa una gestione dei mutui sub prime capace di abbattere i tassi ed il mercato dei poveri, magicamente, da potenziale è diventato effettivo. Negli Stati Uniti i maggiori clienti di questi mutui sono gli afroamericani (chiamiamoli Luther) e gli ispanici (Pedro). Grazie all’industria finanziaria i poveri possono comprar casa senza dover risparmiare, patendo per decenni. Ma come? Se Luther e Pedro sono poveri, ossia hanno un reddito molto basso e non hanno patrimonio, nessuno darà loro un mutuo, se non a tassi proibitivi. Se i tassi sono proibitivi, Luther e Pedro non chiederanno mai un mutuo, per il semplice fatto che non potranno pagarlo. Ma se i Luther ed i Pedro, che sono migliaia, anzi milioni, vengono messi tutti insieme, troveranno chi darà loro il mutuo ad un tasso accettabile. La magia è la “diversificazione del portafoglio”. Luther o Pedro possono essere individualmente insolventi, ma è difficile che migliaia e migliaia di Luther e di Pedro lo siano contemporaneamente.
I mutui sub prime funzionano come un fondo comune, che, mettendo insieme molti titoli nel portafoglio, riduce (ma non annulla) il rischio. In sintesi, si mettono insieme i mutui per i poveri e li si vende. Chi compra, rischiando meno, può chiedere dei tassi non proibitivi. I quali tassi non proibitivi retroagiscono, permettendo ai Luther e ai Pedro di accendere il mutuo senza morire di fame. In pratica, si impacchetta un portafoglio di mutui sub prime, che verranno venduti poi. Chi compra, per esempio una banca, incasserà sui mutui sub prime un tasso d’interesse maggiore di quello che ottiene investendo in titoli di stato, ma minore di quello proibitivo. Trovando prima i compratori potenziali di mutui impachettati, scende il tasso di interesse richiesto. I mutui a questo punto vengono offerti a dei tassi accettabili a Luther e Pedro, i quali mostreranno commossi ed orgogliosi la casa ai figli. Certo che Luther e Pedro pagano un interesse sul mutuo, ma non è più esagerato. L’interesse viene versato a chi eroga i mutui, e la somma degli interessi è il rendimento del portafoglio sub prime. La storia dei mutui sub prime è un esempio di come dai comportamenti egoistici, il movente dell’industria finanziaria è il guadagno, possano sgorgare, in modo in intenzionale, degli effetti benefici. I poveri hanno avuto con pochi sacrifici un tetto sotto cui vivere con decoro.
Fin qui tutto bene, ma poi il diavolo, sia egli maledetto, ha messo la coda. Al primo giro i mutui impacchettati hanno permesso ai debitori migliori (fra i poveri) di comprar casa. Al secondo giro i mutui impacchettati, che si vendevano molto facilmente in giro per il mondo, hanno permesso l’allargamento del mercato immobiliare anche ai debitori peggiori (fra i poveri). Il rischio sembrava ancora accettabile. E i Luther e i Pedro più disastrati sono stati coinvolti con i prodotti più strani. (Fra i tanti, un mutuo che per i primi anni chiede il pagamento degli interessi, ma non della quota di capitale. Da un certo punto in poi si paga oltre all’interesse, anche la quota di capitale corrente e pregressa. Se il mutuo viene acceso con dei tassi bassi e i tassi, dopo qualche tempo, salgono, proprio quando si cumula la quota di capitale da pagare, gli oneri finanziari diventano proibitivi). Più si vendevano i mutui impacchettati, più diventava facile allargare il mercato con dei prodotti rischiosi, venduti a dei debitori sempre meno affidabili. Man mano che le case venivano comprate, i loro prezzi salivano. Chi aveva comprato per primo, con dei mutui non onerosi, vedeva il valore del proprio immobile salire. Chi comprava per ultimo, già di suo meno affidabile per di più con dei mutui onerosi, vedeva il prezzo del proprio immobile che non saliva più tanto facilmente. Si fosse trovato a non poter pagare le rate, non avrebbe potuto vendere la casa per chiudere il mutuo. La casa poteva valere meno, mentre il debito restava. E le insolvenze poco a poco sono emerse.
La soluzione che creditori facciano valere i propri diritti, tornino in possesso di queste case e le vendano, non è semplice da attuare. Intanto i creditori dovrebbero rientrare in possesso delle case. Non molto tempo fa in un dibattimento nell’Ohio il giudice ha cassato la richiesta di una banca di tornare in possesso degli immobili. Alla richiesta di fornire una prova documentale della proprietà di questi immobili, gli avvocati hanno dichiarato che nessuno veramente sapeva dove mai fossero questi documenti. Si erano persi chissà dove, in un mondo fatto di impacchettamenti. Mettiamo lo stesso che i creditori tornino in possesso delle case. A venderle, con un mercato immobiliare in crisi, il loro prezzo cadrebbe ulteriormente. Non si vede quindi dove stia una soluzione facile. Qualche cosa andrà fatta, non potendosi sfrattare tutti i morosi, né lasciar correre una crisi bancaria. (Le banche hanno acquistato mutui sub prime per conto proprio e prestato denaro a chi li comprava. Se questi crediti diventano inesigibili, le banche dovranno prima o poi registrare le perdite).
La storia dei mutui sub prime è lirica nella sua prima parte e diventa prosaica nella seconda.
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